Me tope con un reportaje de Businessweek, que habla sobre la oleada de inversión que ha recibido México en este año a pesar del problema de la violencia por el tráfico de drogas. El artículo completo esta aquí, por medio de Barbachano International.
Es importante dar a conocer estas iniciativas por parte de estas empresas, ya que están apostando por seguir haciendo negocio en la franja fronteriza de México, que ha sido fuertemente criticada por los medios de comunicación y que lo hacen ver al mundo exterior como una zona en “guerra”. Sin lugar a dudas se esta librando una batalla con el narcotráfico, pero aún así hay mucha gente que vive y trabaja en esta zona que siguen encontrando oportunidades para hacer negocio.
Parte del sector inmobiliario mexicano se ha visto con la necesidad de crear alternativas para promocionar la extensa cartera de viviendas nuevas y de segunda mano. Esto dará oportunidades de invertir en propiedades que tengan el potencial para desarrollos inmobiliarios industriales, ya que las empresas internacionales que se establezcan en la frontera podrán aprovechar la reducción del costo de expansión en sus nuevas instalaciones o mudarse para mejorar su situación geográfica.
Ya que se han visto reducciones en el sector de bienes raíces de hasta un 30 % sobre el costo del terreno o nave industrial. Estamos viendo que muchas empresas han decidido mudarse, para mejorar la logística de la entrada y salida de mercancías. Así mismo reducen costes de transporte y también del alquiler de sus instalaciones. En muchos casos se han visto con esta necesidad ya que las matrices de las “maquiladoras” están apostando por fuertes reducciones en los costes de manufactura.
Recuperación para mediados del 2010. Que tanto tiempo puedan durar estos precios es la gran incógnita de la mayoría de las agencias y agentes inmobiliarios, ya que el mercado espera recuperarse para el segundo semestre del 2010, según un reportaje de Kiplinger Business Resource Center, aunque muchas empresas dedicadas a servicios web para inmobiliarias en USA han reportado ganancias, caso en concreto de Redfin.
En el caso de Redfin, que es una empresa de Seattle ha demostrado que se puede triunfar con un nuevo modelo de negocio dentro de los servicios inmobiliarios por Internet, en su reciente conferencia que hacen dieron algunas cifras sobre sus avances financieros. Tal como lo podemos apreciar en este reportaje de Techcrunch para el Washington Post.
Caso contrario tenemos a Zillow que ha tenido que recibir su 3era ronda de financiación, que esta dando fuertes pasos en lo relacionado a la innovación en el área de tecnología móvil, pero no ha tenido beneficios todavía.
Aun así no faltan empresas que han decidido atacar el sector de servicios de búsqueda de inmuebles en Internet, ya que sigue siendo una industria muy lucrativa.
Lo mismo tengo que decir de México, que con todos los problemas de acarrea actualmente sigue siendo el foco de inversión de Latino América, claro esta que no es la única opción. Pero no ha dejado de brillar para las empresas que apuestan por el país.
Ley de extinción de dominio para el Distrito Federal
Por el Lic. Alejandro Kuri Pheres.
Director del Instituto de Administradores de Inmuebles A.C.
Desafortunadamente la criminalidad constituye uno de los principales problemas que lesionan a nuestra sociedad y se ha visto en la práctica que una de las mejores estrategias para combatirla es atacando su fuente de recursos, sin embargo, el Estado necesita ser más cuidadoso al promover leyes que atentan contra la seguridad jurídica de las familias mexicanas en el rubro que más les afecta y que constituye la parte más importante de su patrimonio, sus bienes inmuebles.
En el mes de diciembre del año pasado se publicó en la Gaceta oficial del Distrito Federal el decreto por el cual se expide la Ley de Extinción de dominio para el Distrito Federal. Dicho ordenamiento tiene por objeto reglamentar la instauración del procedimiento de extinción de dominio previsto en el artículo 22º. de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, además, sus disposiciones son de orden público, interés social y de observancia general en el Distrito Federal por lo que no son renunciables ni se puede pactar en contrario.
El artículo 5º. de esta ley señala que se determinará procedente la extinción de dominio, previa declaración jurisdiccional, de los bienes siguientes:
I. Aquellos que sean instrumento, objeto o producto del delito, aun cuando no se haya dictado la sentencia que determina la responsabilidad penal, pero existan elementos suficientes para determinar que el hecho ilícito sucedió.
II. Aquellos que no sean instrumento, objeto o producto del delito, pero que hayan sido utilizados o destinados a ocultar o mezclar bienes producto del delito, siempre y cuando se reúnan los extremos del inciso anterior.
III. Aquellos que están siendo utilizados para la comisión de delitos por un tercero, si su dueño tuvo conocimiento de ello y no lo notificó a la autoridad o hizo algo para impedirlo.
IV. Aquellos que estén intitulados a nombre de terceros, pero existan suficientes elementos para determinar que son producto de delitos patrimoniales o de delincuencia organizada, y el acusado de estos delitos se comporte como dueño.
La simple lectura del artículo anterior pone de manifiesto que la procedencia de la acción está sujeta al criterio y a la interpretación que el juez haga de los términos empleados, de su significado y de su alcance, dejando en un estado de inseguridad jurídica al afectado. El Agente del Ministerio Público puede solicitar al Juez competente medidas cautelares como la prohibición para enajenar o gravar el inmueble o la suspensión del ejercicio del dominio. Es importante recalcar la figura de la denuncia, señalada en dicha ley, que puede ser presentada por cualquier persona sobre hechos posiblemente constitutivos de delito, pudiendo recibir el denunciante hasta el 5% del valor comercial del inmueble, lo cual genera un riesgo mayor para los propietarios de inmuebles que pueden fácilmente resultar víctimas de algún ilícito planeado entre el inquilino y el denunciante.
Por si mismo el arrendamiento, a pesar de sus grandes bondades, es una actividad que conlleva varios riesgos, ya que con frecuencia el arrendador se encuentra en total estado de indefensión frente a inquilinos morosos y mañosos ya que las leyes actuales en la materia los favorecen dilatando los juicios de forma innecesaria.
El Estado no puede pretender que los profesionales inmobiliarios se transformen en investigadores privados que vigilen de manera permanente a sus compradores o inquilinos sobre el destino que estos le den a los inmuebles, ante el peligro de sufrir un daño patrimonial. Las autoridades deben asumir su responsabilidad y no castigar nuevamente a aquellos mexicanos, que invierten en México y con ello contribuyen a satisfacer una necesidad social, y a superar la difícil crisis económica por la cual atraviesa el país.
Como medida preventiva, mas no infalible, les sugiero a los lectores que cuando tengan necesidad de redactar un contrato de arrendamiento incluyan una cláusula donde el inquilino declare bajo protesta de decir verdad que utilizará el inmueble para determinada actividad y que no cambiara dicho uso durante el tiempo que dure el arrendamiento. Para mayor seguridad, les recomiendo que cuando realicen una operación inmobiliaria se asesoren siempre de un Profesional Inmobiliario Certificado.
aka@terra.com.mx
Elementos esenciales de un contrato de arrendamiento
Por el Lic. Alejandro Kuri Pheres.
Director del Instituto de Administradores de Inmuebles A.C.
Cuántas veces hemos oído a algún amigo, familiar o conocido decir que va a ir a la papelería a comprar un contrato de arrendamiento porque va a rentar una casa o departamento a otra persona. O peor aún, que alguien va a rentarle un cuarto pero como es conocido no hace falta hacerle contrato.
Situaciones como las anteriores son cosa de todos los días. Miles de personas en toda la República Mexicana rentan inmuebles a otras personas sin firmar un contrato o con contratos de “machote” comprados o bajados de internet, poniendo en riesgo su patrimonio familiar.
Ya hablamos en otra ocasión de la importancia de seleccionar bien a nuestros inquilinos, pero una vez escogidos es necesario contratar correctamente. A continuación enumero los elementos necesarios que debe contener un contrato de arrendamiento.
• Nombres de las partes, señalando el carácter con el que participan en el acto jurídico, es decir, aclarando quien es el arrendador y quien el inquilino.
• Dirección exacta del inmueble, señalando número exterior, interior, colonia, delegación o municipio, código postal y ciudad.
• El precio de la renta, señalando que el pago es mensual.
• El plazo del arrendamiento, que normalmente es de un año forzoso para ambas partes.
• El lugar de pago, donde debemos señalar una dirección donde el inquilino está obligado a entregar el importe de la renta para efectos legales, aunque en la práctica el pago se haga por medio de depósito bancario, transferencia o cobranza directa.
• El uso que se le va a dar al inmueble.
• La cantidad entregada como depósito para garantizar el pago y que normalmente es equivalente a un mes de renta.
• El nombre y dirección completos del fiador, que personalmente prefiero sea un familiar cercano –padre, madre, hermano o tío- así como la dirección completa y datos del registro público de la propiedad del inmueble que señala como garantía de pago.
• La fecha de elaboración y firma del contrato.
• Las firmas del arrendador, inquilino y fiador.
La redacción del cuerpo del contrato depende de cada persona y no cambia sus efectos mientras contenga todos los elementos mencionados anteriormente.
Como siempre, mi mejor recomendación es que cuando realicen cualquier operación inmobiliaria se asesoren de un Profesional Inmobiliario Certificado.
aka@terra.com.mx
¿Conoces al inquilino adecuado?
Por el Lic. Alejandro Kuri Pheres.
Director del Instituto de Administradores de Inmuebles A.C.
Los recientes movimientos financieros mundiales generarán una contracción en la demanda de arrendamiento inmobiliario en el país. Las empresas, preparándose para los momentos difíciles, reducirán los espacios que ocupan para disminuir el impacto en sus gastos generado por concepto de rentas. De igual forma, las familias, en un esfuerzo por bajar sus gastos, buscaran casas y departamentos más pequeños o más modestos.
Cuando rentamos un inmueble de nuestra propiedad a otra persona buscamos principalmente, tener un ingreso adicional seguro y conservar nuestro inmueble en buen estado. Hoy más que nunca se hace necesario ser muy cuidadosos en la selección de nuestros inquilinos, asegurándonos que se trata de personas con un buen historial crediticio y con capacidad de pago.
Como en cualquier tipo de obligación contraída, uno de los puntos medulares que deben tomar en consideración ambas partes, el inquilino para adquirir el compromiso y el arrendador para elegir a su inquilino, es precisamente la capacidad de pago.
En términos generales y como un parámetro comúnmente aceptado, la persona interesada en rentar un inmueble destinado a la vivienda no debe comprometer más de un 25% del total de su ingreso, es decir, solo debe destinar como máximo la cuarta parte de sus ingresos para el pago de la renta de su casa o departamento.
Además es importante llevar a cabo una entrevista personal con nuestros probables inquilinos, con el objeto de conocerlos mejor, analizando aspectos familiares, sociales y laborales que nos permitan formarnos un juicio más claro. Si rentamos inmuebles de manera regular es necesario tener preparado previamente un cuestionario -solicitud de arrendamiento -que llene el candidato y que nos sirva de guía durante la entrevista, que contendrá preguntas como lugar de trabajo, ingreso mensual, número de personas que habitaran el inmueble, donde vive actualmente y motivo del cambio, etc.. El diseño y aplicación de dicha solicitud los trataremos mas adelante.
Existen diferentes formas de garantizar el pago, desde una fianza o varios meses adelantados a modo de depósito o alguno de estos nuevos productos que funcionan como un seguro de pago con servicios legales incluidos. Yo recomiendo pedir un fiador, de carne y hueso, preferentemente familiar cercano del inquilino, que sea propietario de algún inmueble libre de gravámenes y al corriente en su pago de predial. La relación familiar garantiza que no es un fiador pagado y que la presión moral en caso de incumplimiento será mayor.
En cualquier caso es necesario llevar a cabo una investigación. Una vez recibida toda la documentación es necesario corroborarla por medio de varios mecanismos como la consulta directa en el Registro Público de la Propiedad, el Buro de Crédito, en su lugar de trabajo o directamente en los tribunales para detectar un posible historial negativo.
Otro punto medular en el arrendamiento es la elaboración de un contrato adecuado y en este punto yo recomendaría a nuestros lectores la contratación de un abogado, de preferencia especializado en arrendamiento, la consulta a un profesional inmobiliario dedicado a la administración de inmuebles o solicitar a la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios o al Instituto de Administradores de Inmuebles que les faciliten un modelo de contrato que puedan adaptar a sus necesidades. De la correcta redacción de ese contrato depende en gran medida el éxito en los juicios en caso de incumplimiento.
Por supuesto, el mejor escenario es aquel en el cual el inquilino paga puntualmente sus rentas, dentro de los primeros 10 días del mes, y el arrendador extiende el recibo correspondiente y atiende los reportes de mantenimiento que procedan, y afortunadamente eso sucede en la mayoría de los casos, más del 80% de acuerdo a las cifras del Instituto, sin embargo, de acuerdo a las condiciones actuales se espera que estas cifras puedan deteriorarse. Siempre es mejor prepararse desde un principio y evitar en la medida de lo posible el disgusto y el daño que nos causa una mala decisión.
Como siempre, les recomiendo que cuando realicen cualquier operación inmobiliaria se asesoren siempre de un Profesional Inmobiliario Certificado.
aka@terra.com.mx
Gracias por tus aportaciones Alejandro.
Espero ver más comentarios tuyos en el blog, ya que se necesita más información para que la gente que busca por Internet encuentre lo que busca. Sobre todo que sea relacionado a la compra-venta de bienes raices.
Si tienes cuenta de twitter, no olvides en agregarnos @fronteraestates.
There are still a lot of investment options in Mexico, and they will increase in the future year.
In the next coming years there is a window for outside investments, due to a new law that now lets private equity firms to use “people´s retirement money” as a means to make real estate operations in Mexico.
We will post more information on this soon.
[...] los países tanto desarrollados como en vías subdesarrollados. Aún así en México se produjo oportunidades de inversión para empresas nacionales como internacionales. Pero también el gobierno Mexicano tomó acciones proactivas necesarias para mantener una [...]